Si tout le monde connait l’investissement locatif, peu savent exactement ce qu’implique la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Les différences de traitement avec l’immobilier classique viennent notamment de deux obligations du LMNP : bien loué meublé et/ou avec services.
La spécificité du LMNP se démontre aussi sur le plan fiscal. Et c’est peut-être la solution qui manque à votre patrimoine.
Un logement spécial pour un statut spécifique
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet la location :
- De chambres meublées ;
- Saisonnière ;
- D’une partie de votre résidence principale ;
- D’un appartement dans une résidence de services exploitée par un gestionnaire (résidence étudiants, affaires, etc.).
Fort logiquement, vous êtes LMNP lorsque vous n’êtes pas Loueur en Meublé Professionnel. En effet, vous êtes LMNP lorsque vous ne répondez pas aux conditions cumulatives suivantes :
- Recettes annuelles de plus de 23 000 € ;
- Revenus issus de la location représentant plus de 50% des revenus d’activité du foyer fiscal ;
- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé.
Une fiscalité incitative (en vigueur en 2018)
Les revenus de la location meublée ne rentrent pas dans la catégorie des revenus fonciers.
La location meublée est une activité civile mais revêt un caractère commercial notamment sur le plan fiscal. Ces revenus sont fiscalisés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels.
Cette catégorie comprend deux régimes d’imposition différents s’appliquant de droit selon le montant des loyers encaissés ou sur option :
- Le micro-BIC : recettes inférieures à 70 000 € par an ;
- Le régime réel : recettes supérieures à 70 000 € par an.
Le micro-BIC
Ce régime s’impose lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70 000 € par an.
Ainsi, un abattement de 50% du chiffre d’affaires pour les activités de services ou de 71% pour les activités de fourniture de logement (meublés de tourisme, gîtes ruraux et chambres d’hôtes) est appliqué aux revenus locatifs.
Cet abattement est forfaitaire et comprend les charges, peu importe celles réellement supportées. Vous n’avez pas à tenir une comptabilité. De ce fait, le revenu imposable est toujours positif avec ce régime.
Ce régime ne permet pas d’amortir le bien.
Il est opportun de conserver ce régime lorsque vos charges et l’amortissement de votre bien ne dépassent pas 50% (ou 71% selon les cas) de vos revenus locatifs.
Il est cependant possible d’opter pour le régime réel afin de profiter de l’avantage dû à l’amortissement du bien.
Le régime réel
Ce régime s’applique lorsque les recettes sont supérieures à 70 000 € ou bien sur option. L’option pour ce régime d’imposition vaut pour 2 ans.
Le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges supportées par le loueur meublé non professionnel, ainsi que les intérêts et frais d’emprunt et les amortissements, pour leur montant réel.
L’amortissement est calculé par composants (terrain, immobilier, mobilier, frais d’actes), cependant le terrain ne peut être amorti. Les composants sont amortis selon leur durée normale d’utilisation (exemple : mobilier 7 ans, immobilier et frais d’acquisition 20, 30 ans).
La déduction des charges et amortissements ne peut pas entrainer un déficit d’exploitation imputable sur d’autres revenus. Cependant :
- la déduction des charges pour leur montant réel peut quant à elle générer un déficit, alors imputables sur les BIC non professionnels de même nature réalisés la même année et les dix années suivantes (statut LMNP) ;
- La part des amortissements non-utilisés est stockée et pourra être imputée sur la base taxable des revenus des années suivantes sans limite de durée.
Les charges comprennent notamment :
- les intérêts d’emprunt ;
- les travaux d’entretien et de réparations courants.
L’option pour ce régime va essentiellement dépendre du montant de vos charges réelles.
Taxe sur la valeur ajoutée
La récupération de la TVA est possible uniquement sur les biens neufs ou les terrains à bâtir (sous conditions).
Vous pouvez être assujetti à la TVA dès lors qu’il y a 3 des 4 services suivants de proposés et fournis :
- nettoyage ;
- accueil / réception ;
- fourniture de linges ;
- petit-déjeuner.
La TVA collectée doit être reversée à l’Administration fiscale. Elle est récupérable par la suite.
Réduction d’impôt sur le revenu
Vous pouvez obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient sur 9 ans dans la limite de 300 000 €. Cette réduction d’impôt est accordée par la loi dite Censi-Bouvard, prorogée jusqu’au 31/12/2018, sauf pour les résidences de tourisme qui bénéficient dorénavant d’un dispositif particulier.
Si vous optez pour la réduction d’impôt en Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas bénéficier de l’amortissement du bien sur la même assiette de calcul. L’amortissement n’est déductible qu’au-delà de l’assiette de la réduction d’impôt.
Cette réduction d’impôt est comprise pour le calcul du plafonnement des niches fiscales.
Plus-values
Les plus-values sont soumises à l’imposition des plus-values immobilières des particuliers. L’imposition est appliquée au moment de la vente, aussi bien pour l’impôt sur les revenus que pour les prélèvements sociaux.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition comprenant :
- Les frais d’acquisition (honoraires de notaire, frais de timbre et de publicité foncière,…)
- Les travaux
La fiscalité des plus-values immobilières des particuliers est avantageuse puisqu’elle bénéficie d’un abattement pour durée de détention.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
| Entre 0 et 5 ans | 0% | 0% |
| Entre 6 et 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22 ans | 4% | 1,60% |
| Entre 23 et 30 ans | Exonération | 9% par an |
| Après 30 ans | Exonération |
Après abattement, les plus-values sont soumises au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (PS) de 17,20%.
Les plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu après la 22ème année de détention et de prélèvements sociaux après la 30ème année de détention.
Une taxe supplémentaire est appliquée pour les plus-values nettes imposables de plus de 50 000 €.
Résumé des avantages
- Statut fiscal avantageux
- Sérénité : gestion locative assurée par une société d’exploitation (résidences de services : étudiants, tourisme, affaires, etc.)
- Accès à un immobilier spécifique : location saisonnière, tourisme, résidences étudiants, affaires etc.
- Loyers garantis grâce au bail commercial
- Amortissement du bien et de ses équipements
Etre vigilant sur :
- Le choix du gestionnaire dans le cas d’une résidence de services ;
- Le choix du constructeur ;
- Le choix de l’emplacement.